المحاضرة رقم 09: تقييم عناصر الأصول أو الاستثمارات المادية

                  تقييم الأصول من منظور الذمة المالية يتمتع بأهمية كبيرة في مجال التقييم، حيث تعتمد هذه المقاربة على تحليل دقيق لقيمة المؤسسة المستهدفة، مما يجعلها أداة أساسية لفهم الوضع المالي للمؤسسة. يُعتبر هذا النوع من التقييم مرجعًا رئيسيًا لأصحاب المصلحة في المؤسسة، حيث يُمكن من خلاله الوصول إلى قرارات مدروسة تتعلق بالشراكات، البيع، التفريغ، أو أي نوع آخر من العمليات الاستراتيجية.

ورغم وجود عوامل أخرى قد تؤثر على قيمة المؤسسة، مثل موقعها أو أدائها الحالي، إلا أن الذمة المالية تظل أداة لا غنى عنها في تقييم الأصول، حيث يوفر بيانات ومؤشرات تساعد في اتخاذ قرارات مالية أو إدارية مستنيرة. بهذا، يُمكن للمؤسسة أن تبني مبررات واضحة للتقييم، سواء كان الهدف منه تحقيق تسهيل معين، التخطيط لنمو مستقبلي، أو التكيف مع متطلبات السوق.

تقييم عناصر الأصول أو الاستثمارات المادية

تُعد عملية تقييم عناصر الأصول أو الاستثمارات المادية من العمليات الأساسية في تقييم المؤسسات. تشمل هذه العناصر بشكل رئيسي الأراضي، المباني، والمعدات، وهي أصول تُعتبر ملكًا للمؤسسة، وقد تكون ضرورية لاستغلال النشاط الرئيسي أو غير ضرورية.

بالنسبة للعناصر غير الضرورية للنشاط، يتم تقييمها بشكل منفصل عن الأصل الصافي المصحح (Adjusted Net Asset Value). بعد التقييم، يتم إعادة إضافة قيمتها إلى القيمة الإجمالية للمؤسسة، حيث تُعتبر بمثابة خزينة إضافية يمكن استغلالها لتحقيق الأهداف التالية:

القيمة السوقية الصافية لهذه الأصول تُحتسب على النحو التالي:

بهذا الشكل، يتم تقديم صورة واضحة للمشتري أو المستثمر عن القيمة الحقيقية لهذه الأصول ضمن عملية تقييم المؤسسة.

1.         تقييم الأراضي

تُعتبر الأراضي من الأصول الهامة التي يتم تقييمها بطرق محددة للحصول على قيمتها السوقية الدقيقة. فيما يلي الطريقتان الأساسيتان لتقييم الأراضي:

1. التقييم المباشر للأراضي غير المبنية:

          في هذه الطريقة، يتم تحديد قيمة الأرض غير المبنية بضرب سعر المتر المربع في المساحة الإجمالية.

الصيغة:

قيمة الأرض غير المبنية = سعر المتر المربع × المساحة

2. التقييم المباشر للأراضي المبنية:

• يتم تحديد قيمة الأرض المبنية بناءً على قيمة الأرض غير المبنية، مع تطبيق تخفيض بنسبة 30% على القيمة الأصلية، نظرًا لوجود المباني أو بعض القيود التي قد تؤثر على استخدام الأرض بشكل كامل.

الصيغة:

قيمة الأرض المبنية= قيمة الأرض غير المبنية – التخفيض المطبق 30%

وعليه فان:

قيمة الأرض المبنية= قيمة التكلفة العقارية للمتر المربع × مساحة الأرض

2.      المباني:

1-      مقاربة قيمة اعادة البناء: تعتمد مقاربة قيمة إعادة البناء على تحديد تكلفة إعادة بناء المبنى، مع الأخذ في الاعتبار وظيفته وأهميته 

يتم احتساب القيمة الاستعمالية للمبنى باستخدام الصيغة التالية:

القيمة الاستعمالية للمبنى= المساحة المبنية × تكلفة البناء للمتر المربع × معامل القدم × معامل الامتلاك

عناصر المعادلة:

1. المساحة المبنية: المساحة الإجمالية للمبنى المُستخدم أو المُعد للاستغلال (بالمتر المربع).

2. تكلفة بناء المتر المربع:  التكلفة الحالية لبناء المتر المربع حسب أسعار السوق وخصائص المبنى.

3. معامل القدم (Age Factor): يُعبر عن مدى قدم المبنى وحالته العامة. كلما كان المبنى قديمًا، انخفض هذا المعامل، مما يُخفض القيمة النهائية.

معامل القدم = مدة الاستخدام ÷ العمر الاجمالي للاستخدام

4. معامل الامتلاك (Ownership Factor): يُعبر عن مدى تأثير عوامل أخرى مثل حقوق الامتلاك أو القيود القانونية التي قد تؤثر على قيمة المبنى.

استخدام هذه المقاربة:

• تُعد هذه الطريقة فعّالة لتقييم المباني الضرورية للنشاط الاقتصادي، حيث تركز على قيمة الاستغلال بدلًا من القيمة السوقية فقط.

• تُستخدم في عمليات البيع، الشراكة، أو التخطيط الاستثماري لضمان تقديم تقييم دقيق للأصول الثابتة.

تقييم المعدات بطريقة تكلفة الحيازة

تعتمد طريقة تقييم المعدات على مفهوم تكلفة الحيازة مع تطبيق تعديلات تراعي التغيرات في القيمة الناتجة عن قدم المعدات وعوامل أخرى. تتشابه هذه الطريقة إلى حد كبير مع التقييم المستخدم للمباني، حيث يتم إدخال معاملات تصحيحية تعكس التغيرات الاقتصادية والتقنية.

طريقة حساب قيمة المعدات

قيمة الآلة = تكلفة الحيازة ( 1 + مؤشر السعر) × المدة المتبقية ÷ العمر الكلي للاستعمال

شرح العناصر:

1. تكلفة الحيازة:  التكلفة الأصلية لشراء المعدة وإحضارها إلى موقع التشغيل، بما في ذلك تكاليف النقل والتركيب.

2. مؤشر السعر:  يُعبّر عن معدل التضخم أو التغير في أسعار المعدات منذ تاريخ الشراء وحتى تاريخ التقييم.

3. المدة المتبقية للاستعمال:  عدد السنوات أو الفترة الزمنية المتبقية التي يُمكن خلالها استخدام المعدة بفعالية.

4. العمر الكلي للاستعمال:  العمر الافتراضي الكامل للمعدة منذ شرائها.

معاملات التصحيح: 

 معامل إعادة التقييم: يعكس تغير القيمة بسبب التضخم أو التغيرات في السوق.

معامل القدم: يُأخذ في الحسبان تأثير الاستهلاك أو تدهور الحالة التقنية للمعدة على قيمتها.

استخدام النموذج:

• هذه الطريقة تُستخدم لتحديد القيمة الحالية للمعدات مع الأخذ بعين الاعتبار مدى قدمها وقدرتها على الاستمرار في تقديم الأداء المطلوب.

• تُعد أداة فعّالة لتقييم الأصول المادية أثناء عمليات البيع، الشراء، أو لتحديد الميزانية اللازمة للتجديد أو الاستبدال.

تقييم عناصر الأصول المالية والعناصر الأخرى

1. تقييم عناصر الأصول المالية

تُقيّم الأصول المالية باستخدام سعر التكلفة كمعيار أساسي، مع مراعاة إمكانية إجراء تعديلات وفقًا للظروف الحالية.

سعر التكلفة: يمثل القيمة الأصلية للأصل المالي كما هو مسجل في الحسابات (مثال: شراء الأسهم أو السندات).

• في حالة حدوث تغيرات في القيمة السوقية، يمكن اللجوء إلى إعادة التقييم لمواءمة القيمة مع السوق.

2. تقييم عناصر الأصول الأخرى

تشمل الأصول الأخرى بشكل رئيسي المخزونات، مثل المواد الأولية، المنتجات نصف المصنعة، والمنتجات الجاهزة. يتم تقييم هذه الأصول بناءً على مراحل الإنتاج وقيمتها السوقية أو التكلفة.

المخزونات

المواد الأولية:

• تُقيّم بناءً على تكلفة الشراء أو تكلفة استبدالها، أيهما أقل.

• تُؤخذ في الحسبان التكاليف المرافقة مثل النقل أو الرسوم.

المنتجات نصف المصنعة:

• تُقيّم بناءً على تكلفة الإنتاج الجزئية، بما في ذلك المواد المستخدمة والتكاليف التشغيلية.

المنتجات الجاهزة:

• تُقيّم بناءً على التكلفة الإجمالية للإنتاج، التي تشمل:

1. تكلفة المواد الأولية.

2. تكاليف التصنيع.

3. التكاليف التشغيلية.

• في بعض الحالات، يمكن استخدام القيمة السوقية إذا كانت أعلى من تكلفة الإنتاج.